杭州樓市獨秀：二手房平均房價已經達到約2.5萬元/平
張鳳玲
隻用瞭86秒，杭州上塘宸章三期250套房子就售罄瞭，均價約3.5萬元/平方米。60%的意向者沒有搶到房，他們中的一些人告訴經濟觀察報記者，手握千萬現金都不能保證在杭州買到房，不論是新房還是二手房。
這一幕發生在長假前夕的杭州。
來自鏈傢研究院的數據顯示，9月，杭州新增客源和帶客量環比分別增長18.4%和17.2%，而北京、上海、深圳、廣州、成都、天津、武漢等一二線城市的新增客源環比增長是-8.1%、0%、-7.5%、-0.5%、2%、-3.1%、-10.5%，帶客量環比增長-7.7%、-13.3%、-10.4%、-5.9%、-2.7%、0.13%和 -9.7%。
國慶期間，一二線城市市場凋敝，成交量全面下滑，北京、上海、深圳、廣州、成都、濟南、武漢成交量分別下滑-1.6%、40.9%、-70%、-53.7%、-30.1%、-65%、-37.9%。
杭州的表現在一二線城市中一枝獨秀。鏈傢網的數據顯示杭州二手房平均房價已經達到約2.5萬元/平方米，這一數字還是被1個月前撤市變區的郊區臨安平均過的。
記者調查發現，城區新房供不應求，而持幣的征遷戶形成瞭巨大的購買力。
一位當地資深地產人士表示，這兩年多個重大活動的落地，使得杭州基礎設施的投資幅度增大，快速崛起的互聯網信息經濟資本帶來的旺盛需求催化瞭部分板塊的價格抬升，譬如城西科技城、餘杭板塊等；再者，新房價格和二手房價格的倒差、新房價格和新拍地價的倒差，讓市場看到價值窪地存在。
86秒
杭州上塘宸章三期樓盤銷售采取的是網上購房方式。一些有經驗的購房者，會提前演練來優化買房流程，選擇不熱門的樓層、戶型，優化搶房的順序、側重點，為瞭規避類似網頁停止、界面跳不出來等特殊情況，很多購房者會讓親朋好友聯合作戰。
“我們網上購房過程中，有個驗證碼，比如4減去3等於多少？之前有個購房者在緊張情況下，填成瞭3，結果沒有買到房，我們都是拿到預售證就開始銷售，所以不存在惜售和捂盤，完全憑運氣、拼網速、拼神之湯岩盤浴廠商反應。”負責上塘宸章三期的銷售人員說，網上選房相較於線下買房更公平，不存在托關系、炒高房號、捆綁車位等行為。
根據杭州上塘宸章項目開發者遠洋地產方岩盤浴機器價格面透露，三期購房者以本地客戶為主，也有落戶杭州的新杭州人，首改客戶依舊占據市場主力，當然二胎政策下的再改比例也有所上升。“（86秒售罄）這還算正常，一年前遠洋萬和四季樓盤開盤時，每平方米3萬元，當時大批上海人跑過來，看都不看就買，因為位置特別好，其他偏僻地區的樓盤，都比這個價格高，還是看中瞭性價比。”前述銷售人員說。
上海易居房地產研究院總監嚴躍進分析，相對於以前傳統拿號方式，不需要繳納意向金，參與網上選房，從根本上杜絕瞭個別人士炒作天價房號的行為，這種網上選房有許多進步之處。
拆遷戶樓市
目前多數杭州銀行執行首套房貸岩盤浴床款利率上浮5%-10%的政策；而渤海銀行杭州分行、華夏銀行杭州分行，二套房利率上浮20%；杭州銀行、浙商銀行杭州分行、農業銀行杭州分行等，二套房利率上浮15%；還有一些銀行的杭州分行已經停止房貸業務。
信貸收緊下，全款買房變成瞭當下杭州入市者的重要途徑。手握重金的，很多是本地的征遷戶。
9月28日，經濟觀察報記者實地走訪杭州上塘宸章、萬科中央公園、萬寶城、濱江華傢池、融創金成英特學府、昆侖華府等多個樓盤發現，多數樓盤的購買者是杭州本地拆遷戶。
一年前，杭州提出“主城區城中村改造五年攻堅行動”，計劃用5年時間基本完成178個主城區城中村改造。其中2017年，杭州主城區年計劃征遷21633戶，目前已完成這一目標的50%以上。
易居研究院數據顯示，目前杭州全市新房可售住宅套數隻有3.5萬套，大量拆遷戶湧入加上互聯網產業催生瞭大量新貴，讓杭州的庫存快速去化，杭州的庫存2013年、2014年、2015年、2016年分別是約10萬套、約15萬套、約19萬套、約15萬套，到2017年9月時，庫存已經到瞭9.5萬套，為近五年最低。
上文提及的上塘宸章三期樓盤位於的拱墅區，拱墅區官方信息顯示，截至目前，拱墅區累計簽約5473戶拆遷戶，其中騰房5379戶，拆房3966戶，2017年要完成征遷5496戶。貨幣化安置是杭州市力推的安置辦法，比如望江地區，截至目前已征遷2300餘戶，貨幣和異地安置率超80%，餘杭地區征遷戶約5000戶，情況類似。
據悉，之前拆遷項目平均實施周期為3-4年；現在，平均實施周期僅為6-12個月。
貨幣化安置提升瞭征遷效率。經濟觀察報記者走訪城中村看到，一位餘杭拆遷戶利用20分鐘簽完所有合同，獲得補助1400萬元。據稱，當天中午他就找中介挑選瞭一套60平方米的學區房，下午又去某樓盤挑選瞭一套120平方米的新房。
值得註意的是，2017年杭州保障房配租房源4500套，僅為北京（6萬套）、上海（5萬套）的7.5%和9%。
“和上次能一樣嗎？”
市場其他參與者怎麼看杭州房價未來走向呢？
遠洋地產杭州公司相關人士給予經濟觀察報記者的書面回復是，隨著2016年G20會議的召開，和亞運會等一系列賽事的籌備，杭州近期也在堅決執行調控政策，整個杭州的房價穩中有升。
在嚴躍進看來，杭州當前房價上漲的壓力還是比較大，最明顯的是降溫速度要緩於其他城市。穩定市場的一個重要方面就是要對土地市場進行管控，前期杭州土地市場火爆是目前樓市的重要助推器。
公開數據顯示：2017年前3季度，杭州十區（含臨安）的土地出讓總金額已達1743.8億元，超去年全年，僅次於北京的1847億元。
2017年上半年，杭州市區共成交土地59宗，總出讓面積174.33萬平方米，總可建建築面積437.26萬平方米，供地完成率26.2%。經濟觀察報記者通過杭州市國土資源局官網查詢到：2017年、2018年、2019年杭州市區計劃出讓住宅119宗（7677畝）、116宗（8160畝）、119宗（8359畝）。
有一個有意思的歷史細節值得回顧，2010年時，杭州主城區的庫存曾經跌至低位，當地啟動瞭大面積供地計劃，放量土地增加瞭庫存，之後成為全國第一個降房價的城市。
一位正在杭州投資房產的購房者對前述歷史不以為然，“上次的購房錢是來自於老百姓自身，是市場驅動，這次的錢有些來自征遷資金，並且，前有G20，後有亞運會，未來和過去，會一樣嗎？”
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